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假離婚、接力貸:這是蘇州樓市被點名的真正原因?

龙之谷手游舞灵视频 www.aspjr.icu 2019-05-27 15:44:25 來源:龙之谷手游舞灵视频 作者:斯嘉麗 打印 字號:  

接力貸的啟動,無疑給年輕一代減輕了還款壓力,老套路“假離婚”也助燃了蘇州樓市這把熱火。

被住建部“點名批評”后的這一周,蘇州樓市的“天氣”仍然悶熱難擋。

被點名批評之前,蘇州樓市曾先后出臺“限售”新政,以及工業園區“九年一學位”政策,但降溫效果并不理想,熱度再次上升。蘇州樓市里,假離婚、接力貸的劇情仍在激情上演。

此次重點調控的蘇州工業園區某品牌中介經紀人馮蕭說,盡管一周之內蘇州樓市經歷兩度調控,但在他接觸過的客戶們看來,如此密集調控更像是一種升值暗示,因此,房東更加惜售,甚至有購房者主動提價,只要房東同意賣房,在原報價的基礎上加幾萬,購房者普遍都能接受。 

究竟誰在參與蘇州這場樓市“歡樂頌”?還在升溫的“熱劇”又將走向何方?

工業園區成調控重點區

蘇州工業園區當之無愧成為本輪蘇州樓市火熱的“領頭羊”。鏈家網數據顯示,4月份,蘇州工業園區的二手房房價參考均價已高達39396元/平米,較年初上漲了8.21%,與去年5月份31467元/平米的價格相比,這一區域的房價漲幅為25.2%。 

業內人士分析,除了政策利好多、就業機會多、人才政策多等優勢,蘇州工業園區房屋供應量偏低等因素,也是促進本輪蘇州房價上漲關鍵因素。 

馮蕭是園區居高不下市場行情的親歷者和見證者,他說,由于規劃合理、商業配套齊備、產業豐富,園區已經成為改善型購房者首選。

不過,蘇州工業園區房源量嚴重不足,加上新房限價政策,每次加推的房源秒光已經見怪不怪,根據房天下統計的數據,截至5月9日,蘇州工業園區住宅庫存僅1230套,而其他區域(除老城區外)庫存均在7000-12000套之間。

“幾十比一的搖號中簽率,你敢不敢賭”,這句話,幾乎成為馮蕭近期的口頭禪。

據介紹,近期蘇州工業園區純新盤供應多集中在較遠的青劍湖板塊,并且開盤多在下半年;園區較核心的區域基本無房源供應;普遍被購房人關注的幾個樓盤,要么預售證遲遲下不來,要么數千人爭搶一兩百套房,買到的機會極其渺茫。

新房市場沒有機會,二手房自然備受關注。馮蕭說,從去年下半年起,蘇州工業園區二手房市場一直保持著高度活躍的成交態勢,學區稍好的二手房單價5-6萬是普遍現象;即便房齡較老、不帶學區的二手房,也逼近4萬/平米,并且“出一套搶一套”,由于變現快,投資客買了就賣,沒拿到房產證也能掛牌。

馮蕭說,二手房源少了,一手房又沒有跟上,房東更惜售了,為了買到心儀房子,購房者甚者都主動要求加價。因此,工業園區板塊的房價一直在漲。

據克而瑞統計,511銷售新政落地后一周(5.13-5.19),園區簽約量有一定的集中釋放,升至700套以上,預計后兩周也還會有相當批量的流程中房源釋放。 

不過,5月16日園區發布的“九年一學位”政策確實延長了購房者的決策周期,原本著急出手的購房者開始猶豫觀望起來,也導致近期二手房已經交易房源網簽意愿更加急迫。

接力貸+假離婚:樓市騰飛的翅膀?

阿基米德言“給我一個支點,我可以撬動地球”,這是物理學對杠桿的定義,在房地產領域,金融杠桿同樣可以撬動樓市。

今年1月,蘇州不少銀行悄悄調整房貸政策,一方面,利率折扣重出江湖,從上浮25%微調至22%左右,另一方面,房屋按揭貸款期限延長至80周歲,打破貸款人最高年齡紀錄,實現兩代人接力還款,并有多家銀行開始實行接力貸。

接力貸的啟動,無疑給年輕一代減輕了還款壓力。而這也被看作是購房者撕開蘇州樓市的一道口子。

孫琦就是通過這道口子二度上車樓市的。作為新蘇州人,三年前,孫琦在工業園區以2萬左右的單價入手了一套小戶型,如今,這套房在二手房市場上的估價達5萬多/平米,享受過樓市紅利的甜頭,孫琦自然不會放過再度出手的機會。

春節過后,孫琦將原籍安徽的父母戶口遷至蘇州,打算用父母的名字買房并申請貸款,這樣做既滿足首套房低首付的條件,父母貸款兒女還款也不增加還款壓力。

3月初,在一番對比之下,孫琦入手了一套單價19700元/平米的三居。因為做了接力貸,這套房子并沒有給孫琦帶來明顯的還款壓力,對于這一點,孫琦還是很慶幸的。4月底,孫琦從項目工作人員處打聽到,首套房貸款利率上浮比例已經下調至20%,該項目也已全部售罄。

除此之外,蘇州樓市這把熊熊燃燒的烈火之中,也少不了老套路“假離婚”的助燃。5月3日,李維就辦了兩件大事:上午扯了離婚證,下午興高采烈簽了購房合同。

蘇州現行的購房政策是:本地戶籍居民限購3套,非本地戶籍自購房之日起前2年內在本區域累計繳納一年及以上個稅或社??曬褐靡惶追坎?。

李維的“假離婚”路徑之所以能行得通,在于他們夫妻二人的房產在其老公名下,而她近幾年在蘇州累積繳納滿一年社保,且蘇州尚未對離婚后的購房行為做出明確規定,因此,“離婚”之后,盡管李維持有外地戶口,但仍具備首套房購置資格。

李維說,在她看房的這兩個月,類似她這種的情況不少,針對她這種案例,幾乎每個銷售都能給出“假離婚”這套標準方案,也幾乎所有購房心切的客戶都滿心歡喜地配合完成了這場演出,最終為蘇州樓市這出熱播劇帶來了客戶順利上車,成交量劇增的“happy ending”。

開發商的決心和謹慎

截至去年年底,多家布局蘇州的房企對于2019年當地樓市的預期都不甚樂觀,普遍認為穩中有降的市場行情將延續至2019年年底。而對于三月份蘇州樓市匆匆“入夏”,不少房企表示“懵圈”。

某家中型房企蘇滬區域營銷負責人清楚記得,去年年底,由于市場不明朗,預期也并不樂觀,他還隔三差五地為員工加油打氣。沒想到,一轉眼,樓市升溫來得如此猛烈。

4月中旬,位于高新區的洋房項目山水悅瀾庭推出155套洋房,33套合院,為期2個多月的蓄客期,吸引了4000多組到訪,1000多組預約,開盤當天,180多套房源被搶購一空,值得注意的一點是,該項目銷售均價達39700元/㎡,在當前蘇州樓市中可謂是不折不扣的高價房。 

同樣被哄搶的還有位于吳中區的老牌項目太湖匯景,據介紹,該項目2005年拿地,入市近10年,項目去化一直不好,但也因為拿地早,房價較低,約15000元/㎡,今年4月,該項目推出300套房源,由于前期蓄客基數大,項目方不得不采用線上開盤的形式,創下30秒售罄的紀錄,一時間,沉寂了多年的太湖匯景登上蘇州樓市頭條,吸引了多方關注。 

一家房企內部調研報告顯示,4月份,蘇州新房開盤去化率達94%,去化周期回落至8個月,該房企營銷負責人認為,目前蘇州樓市上主要集中了兩股力量,一個是被調控壓抑的購房需求,另一個則是盲目跟風的投資需求。 

該負責人透露,除了購房需求的釋放外,開發商在土地和供應方面的表現也是加劇樓市升溫的關鍵因素。資料顯示,4月份,房企大量補貨,且多為高價地塊,其中新城以樓面價20909元/平米拿下吳中太湖新城項目,溢價率31%,該地塊周邊待入市樓盤預計單價33000元,碧桂園以21933元/平米拿下尹山湖地塊,溢價高達57% ,周邊項目泰禾金尊府清盤價僅28000元/平米。 

不少房企在早就聽到蘇州即將出政策的風聲,因此很多項目搶在政策出臺之前提前供貨,推盤走量。有房企蘇州負責人預計,這波火熱市場行情將于七八月迎來收官?!耙環矯?,這波釋放的跟風需求實際上提前消耗了一部分未來需求,另一方面,隨著調控收緊,好多項目的備案價都遭遇嚴控,房企推盤的意愿也不如之前強烈。下半年,不排除一些項目重回降價促銷狀態的可能?!?nbsp;

在此背景下,房企對于后市走勢和拿地更趨于慎重,據上述房企負責人介紹,公司正在積極尋找優質地塊,但對于溢價偏高的,也不會貿然出手,另一方面,對于即將投入建設的新項目,該房企仍將定位于受眾群體最為廣泛的首改產品?!捌笠稻團戮霾叱齟?!”

就在90度對蘇州樓市進行調研期間,一宗4月底掛出原計劃5月30日拍賣的一宗吳江地塊,在遭遇下調市場指導價后終止掛牌,短期內如此密集動作,可見蘇州對于嚴控房地產市場的決心和態度。

  

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關鍵詞: 房價 金融


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